Overdracht huurrechten supermarktlocatie

Rechtbank Zwolle/Gerechtshof `s-Gravenhage

Recentelijk heeft de rechtbank Zwolle bepaald dat supermarktorganisatie Plus alsnog haar huurrechten van een bepaalde locatie mag overdragen aan supermarktorganisatie Lidl, ondanks het feit dat de eigenaresse van het winkelpand daarmee niet instemde.

De vervangende toestemming van de rechtbank is gebaseerd op het wettelijk recht op indeplaatsstelling bij overdracht van onderneming. In geval de huurder zijn onderneming wil overdragen en de aspirant-koper voldoende waarborgen biedt om de huurovereenkomst na te komen, kan aan de kantonrechter deze vervangende toestemming worden verzocht voor overdracht van de huurrechten. De kantonrechter dient in dat geval volgens de Hoge Raad wel de belangen van beide partijen af te wegen. In de onderhavige kwestie was sprake van een voor Plus c.s. verliesgevende situatie. Lidl was ook op andere locaties al huurster van eigenaresse. Voorts werden activa, personeel en goodwill overgedragen. Als zodanig concludeert de rechtbank dan ook dat er een onderneming werd overgedragen en daartoe vanwege de voor Plus verliesgevende exploitatie ook een voldoende zwaarwegend belang bestond en aldus niet slechts sprake was van het te gelde maken van (schaarse) winkellocaties voor supermarkten.

Het vonnis van de rechtbank Zwolle is ook daarom interessant omdat het gerechtshof ’s‑Gravenhage kort hierna, eveneens betreffende supermarktorganisatie Lidl, een arrest met een tegenovergestelde uitkomst heeft gewezen. In die kwestie betrof het de door Lidl op haar beurt voorgenomen overdracht van de huurrechten aan supermarktorganisatie Coop. In die kwestie overweegt het hof dat er weliswaar personeel wordt overgedragen, maar het belangrijkste personeel, het kader, niet overging en eveneens geen voorraad en inventaris werd overgenomen. De bedrijfsruimte zou in dat geval leeg en bezemschoon moeten worden opgeleverd. Hieruit concludeert het hof dat niet daadwerkelijk sprake is van overdracht van onderneming, zijnde één geheel aan activiteiten een entiteit vormend, één van de vereisten voor gebruikmaking van het wettelijk recht op indeplaatsstelling. Bovendien zou Lidl onvoldoende hebben aangetoond dat zij een voldoende zwaarwegend belang had bij deze overdracht, omdat zij de gestelde verliesgevende situatie te summierlijk had onderbouwd.

Beide uitspraken leren dat de scheidslijn tussen het wel en niet zonder toestemming van de eigenaar van de winkellocatie mogen overdragen van de huurrechten dun kan zijn en veelal afhankelijk is van de feitelijke omstandigheden van het geval, hoewel in beide gevallen de vertrekkend en opvolgend huurder een supermarkt wilden exploiteren is in het ene geval wel sprake van overdracht van de onderneming en in het andere geval niet. Dit maakt dat op voorhand goed moet worden overwogen op welke wijze partijen de overdracht gestalte geven en op basis waarvan zij medewerking vragen tot overdracht van de bijbehorende huurrechten.

Nu in de supermarktbranche momenteel het uitwisselen van vestigingspunten volop gaande is zullen deze uitspraken ongetwijfeld op de hoofdkantoren van supermarktorganisaties kritisch tegen het licht worden gehouden. Overigens dient daaraan nog te worden toegevoegd dat in franchiseverhoudingen bij overdracht van een huurovereenkomst ook de toestemming van de onderhuurder/franchisenemer is vereist, dat wordt, zo leert de praktijk, nog wel eens uit het oog verloren. Verhuurders maar ook franchisenemers dienen dan ook kritisch te staan tegenover het over hun hoofden heen uitruilen van diverse vestigingspunten en daar adequaat en tijdig op te reageren.

Mr J. Sterk – Franchise advocaat

Ludwig & Van Dam Franchise advocaten,franchise juridisch advies. Wilt u reageren? Mail naar sterk@ludwigvandam.nl