De franchiseovereenkomst en de huurovereenkomst, een gewenst koppel?

Bij samenloop van een franchiseovereenkomst en een huurovereenkomst spreekt men ook wel van een gemengde huurovereenkomst. Bij deze gemengde huurovereenkomst prevaleert de dwingendrechtelijke huurbescherming. De samenloop van een huurovereenkomst en een franchiseovereenkomst vormt een lastig probleem. Met name de vraag of beëindiging van de franchiseovereenkomst ook beëindiging van de huurovereenkomst met zich meebrengt heeft zowel in de literatuur als in de rechtspraak niet geleid tot duidelijke regels. Desondanks blijft het gewenst en zinvol om een koppeling te vragen van deze overeenkomsten.

Voor de franchisegever / verhuurder is het in de praktijk van belang te bewerkstelligen dat indien de franchiseovereenkomst tot een einde komt, daarmee tevens de huurovereenkomst wordt beëindigd en wel met ingang van dezelfde datum. De situatie waarbij de franchiseovereenkomst tot een einde komt, maar de franchisenemer / huurder op basis van een doorlopende huurovereenkomst in het gehuurde blijft gehuisvest, is voor de franchisegever/verhuurder een doorn in het oog. Indien de looptijden van beide overeenkomsten en de opzeggingstermijnen gelijk lopen (bijvoorbeeld 5 + 5 jaar respectievelijk 1 jaar), en de beëindiginggrondslag in de beide overeenkomsten overeenstemmen, is er in beginsel geen risico van een doorlopende huurovereenkomst vanaf het moment dat de franchiseovereenkomst tot een einde komt. Voor zover de franchisegever/verhuurder en de franchisenemer/huurder gegronde redenen hebben af te wijken van de semi dwingendrechtelijke voorschriften van het huurrecht, kunnen deze op de voet van artikel 7:291 lid 2 BW ten behoeve van de afwijkende bedingen goedkeuring verzoeken aan de rechter.

Strikt genomen verbiedt de wet niet dat goedkeuring wordt verzocht nádat de huurovereenkomst is aangegaan, doch het verzoeken van goedkeuring na ommekomst van een bepaalde periode van enkele jaren na aanvang van de huur, zal mislukken. Zo is reeds een aantal keren bevestigd in de jurisprudentie.

Vanuit het belang van de rechtszekerheid van de franchisenemer/huurder verdient het de voorkeur dat vooraf en bij voorkeur reeds in de onderhandelingsfase door de franchisegever/ verhuurder en franchisenemer/huurder goedkeuring voor één of meerdere afwijkende bedingen wordt verzocht en bij voorkeur gezamenlijk. Immers, pas na de door de rechter verleende goedkeuring zijn de van het semi-dwingendrecht afwijkende bedingen niet meer vernietigbaar.

Goedkeuring voor een afwijkend beding kan slechts worden verzocht en gekregen voor één of meerdere specifieke bedingen en niet voor de gehele huurovereenkomst. De kantonrechter is namelijk niet bevoegd goedkeuring te verlenen aan de gehele overeenkomst, aangezien de wet de bevoegdheid tot goedkeuring heeft tot de afwijkende bedingen. Zo is ook bevestigd in een uitspraak van de kantonrechter Eindhoven van 20 april 1983, Prg 1983, 1973

Het verdient de voorkeur om gezamenlijk een verzoek in te dienen. Niet alleen omdat partijen toch al overeenstemming hebben bereikt maar ook omdat dit bespoedigend werkt.  

Maar al te vaak komen wij huurovereenkomsten tegen waarin wel is opgenomen dat partijen de rechter zullen verzoeken goedkeuring te verlenen aan de afwijkende bedingen, maar dat dit verzoek nooit heeft plaatsgevonden. Het gevolg hiervan is dat de afwijkende bedingen, die niet zijn goedgekeurd vernietigbaar zijn. Dit kan dus voorkomen worden door vóóraf, als beide partijen nog alert zijn, al een verzoek in te dienen.

Ludwig & Van Dam franchise advocaten, franchise juridisch advies