Huurprijswijziging
In navolging van eerdere verschenen artikelen van mijn hand zal ik in het onderstaande wederom een huurrechtelijke kwestie behandelen. Veelal is de tussen de franchisegever en franchisenemer gesloten franchise-overeenkomst nauw verbonden met een huurovereenkomst, aangezien de franchisegever als zijnde verhuurder veelal een huurovereenkomst heeft gesloten met de franchisenemer als zijnde huurder. In het onderstaande zal nader worden ingegaan op de mogelijkheid en de wijze waarop een huurprijswijziging kan worden gerealiseerd. Deze wijziging kan zowel betrekking hebben op een huurprijsverlaging als een huurprijsverhoging.
Uit artikel 7:303 BW blijkt dat zowel de franchisenemer als de franchisegever de rechter kan vorderen de huurprijs nader vast te stellen, indien deze niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Deze huurprijsvaststelling is mogelijk, indien de overeenkomst voor bepaalde tijd geldt, na afloop van de overeengekomen duur. In alle andere gevallen is huurprijsvaststelling telkens wanneer tenminste vijf jaar zijn verstreken sinds de dag waarop de laatste door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan of waarop de laatste door de rechter vastgestelde huurprijs is gevorderd, mogelijk.
Relevant is dat de huurprijsvaststelling vergezeld gaat van een advies omtrent de nadere huurprijs, aangezien anders de vordering tot huurprijsvaststelling niet ontvankelijk zou zijn. Voornoemd advies dient te worden opgesteld door een ter zake deskundige, zoals een makelaar, een lid van de bedrijfshuuradviescommissie of een branchevertegenwoordiger. Bij het opstellen van dit advies zal de betreffende deskundige rekening moeten houden met het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering.
Aan het opstellen van het advies zijn echter wel de nodige kosten verbonden, zodat niet al te lichtvaardig over het laten opstellen van een dergelijk advies dient te worden gedacht. Om dergelijke kosten te voorkomen is het aldus raadzaam om in goed overleg in een eerder stadium afspraken te maken over de nadere huurprijs.
Ludwig & Van Dam franchise advocaten, franchise juridisch advies
Andere berichten
Artikel De Nationale Franchise Gids: “Verplichting tot herinvesteringen voor franchisenemers kent grenzen” – d.d. 13 oktober 2020 – mr. R.C.W.L. Albers
In de praktijk komt het geregeld voor dat franchisegevers ervoor kiezen om hun franchiseformule en de daarbij passende uitstraling te vernieuwen
Rechter anticipeert op Wet franchise: geen verplichte formulewijziging (zonder drempelwaarde)
De rechtbank Amsterdam oordeelt dat een franchisenemer van Blokker niet verplicht is tot vernieuwing van de winkel volgens de nieuwste formule-uitgangspunten, zoals door Blokker opgedragen is.
Interview mr. J. Sterk en mr. C. Rutten in Franchise+: “Oproep aan automotive sector: bereid je goed voor op nieuwe Wet franchise” d.d. 2 oktober 2020
De nieuwe Wet Franchise heeft een brede uitwerking, ook in de automotive sector. Maar of men zich er daar voldoende van bewust is?
Artikel De Nationale Franchise Gids – “Coronakorting van 50% op de huur” – mr. A.W. Dolphijn – d.d. 15 september 2020
Tegenvallende omzetten in verband met de coronacrisis kunnen betekenen dat de huurprijs gehalveerd wordt, ook als er sprake is van een deels omzetgerelateerde huur.
Artikel Franchise+ – “Franchisegever hanteert “afgeleide formule” (zonder dat hij het weet)” – mr. A.W. Dolphijn – d.d. 9 september 2020
Tal van franchisegevers zullen zich niet bewust zijn van het gegeven dat zij een “afgeleide formule” gebruiken zoals bedoeld in de Wet franchise.
Artikel Franchise+ – “Verplichtingen en rechten van de startende franchisenemer” – mr. A.W. Dolphijn – d.d.
Waar dient u als startende franchisenemer op te letten, wat zijn uw verplichtingen en wat zijn uw rechten bij het sluiten van de franchiseovereenkomst?