Koppeling huur en franchise afhankelijk van goodwillregeling

Uit een uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 15 juli 2015, ECLI:NL:RBMNE:2015:9701 blijkt dat een een verzoek tot koppeling van een huur- en franchiseovereenkomst afhankelijk kan zijn van de vraag of de afname van huurbescherming gecompenseerd kan worden met een afgesproken goodwillvergoeding.

De wet bepaalt dat een huurovereenkomst voor een bedrijfsruimte alleen door de rechter beëindigd kan worden. De huur eindigt dus ook niet na afloop van een overeengekomen huurtijd van bijvoorbeeld 5 jaren. Dit is een belangrijke vorm van huurbescherming. Voor franchiseovereenkomsten geldt dit niet. Er kan zich dus de situatie voordoen waarbij de franchiseovereenkomst en de huurovereenkomst niet synchroon lopen. Voor een franchisegever die tevens verhuurder is, is dit onwenselijk. Op de betreffende locatie kan de formule dan niet zonder meer voortgezet worden.

Franchisenemer en franchisegever verzochten in vorengenoemde casus de rechter onder meer om op voorhand toe te staan dat, als de franchiseovereenkomst eindigt, ook de huurovereenkomst direct eindigt, dus zonder dat de rechter op dat moment dit hoeft te beoordelen. Op zich is dit mogelijk maar de rechter zal het verzoek alleen toestaan als  de positie van de huurder/franchisenemer hierdoor niet wezenlijk aangetast wordt of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder/franchisegever  zodanig is, dat hij de huurbescherming niet behoeft.
Niet is gebleken dat de huurder/franchisenemer gezien haar maatschappelijke positie geen huurbescherming behoeft. De rechter moet dus beoordelen of door de afwijkende bedingen de rechten van de huurder wezenlijk worden aangetast.
De rechter acht het van belang dat, als een franchisenemer gebonden is aan een franchiseformule, de franchisenemer  nauwelijks een eigen bedrijfsdebiet (goodwill) opbouwt. Derhalve behoeft de huurder/franchisenemer weldegelijk huurbescherming.

Omdat de franchiseovereenkomst bepaalt dat bij opzegging van de huur wegens dringend eigen gebruik door de verhuurder/franchisegever, de huurder/franchisenemer recht heeft op een flinke goodwill vergoeding, acht de rechter hierin de afbreuk aan de huurbescherming voldoende gecompenseerd.

Voor de overige mogelijkheden van beëindiging van de huurovereenkomst geldt geen goodwillvergoeding en acht de rechtbank in beginsel geen reden aanwezig om op voorhand toe te staan dat de huurovereenkomst eindigt als ook de franchiseovereenkomst eindigt. De franchisegever heeft daarop toelicht dat de franchiseovereenkomst slechts beëindigd kan worden door gerechtelijke tussenkomst. Hier neemt de rechtbank genoegen mee. De huurbescherming door een rechterlijke toetsing wordt immers in feite herstelt. Voor welk bedrag de afname van huurbescherming genoegzaam gecompenseerd kan worden, zal sterk van de omstandigheden afhangen.

Mr. A.W. Dolphijn – Franchiseadvocaat

Ludwig & Van Dam Franchise advocaten, franchise juridisch advies.

Wilt u reageren? Ga naar dolphijn@ludwigvandam.nl