Omzetgerelateerde huurprijs voor franchisenemers

In toenemende mate streven franchisegever/verhuurder en franchisenemer/huurder om diverse redenen naar mogelijkheid om de huur van winkelruimte af te stemmen op de te behalen omzet. Vanuit het perspectief van de verhuurder bijvoorbeeld om de drempel tot verhuur/franchising te verlagen en vanuit het perspectief van de huurder om het risico van te hoge vaste lasten te beperken. Het kan dan een volledige omzethuur betreffen of een gedeeltelijke omzethuur met een vaste (basis)component.

Dit systeem kan echter lastig worden ingepast in de wettelijke systematiek. De wet gaat er weliswaar van uit dat partijen de huurprijs voor de eerste overeengekomen huurperiode vrijelijk mogen bepalen en dus ook een omzet gerelateerde huurprijs mogen overeen komen, doch in geval van winkelruimte kunnen partijen in beginsel na afloop van de eerste huurtermijn van veelal vijf jaar, in geval van verlenging, althans indien sprake is van een onbepaalde duur, eens in de vijf jaar eenzijdig aanpassing vragen van de huur gelijk aan de huur van vergelijkbare bedrijfsruimte in de nabije omgeving, dus los van de omzet en het bepaalde in de huurovereenkomst. Indien partijen er in onderling overleg niet uitkomen dient een advies te worden gevraagd aan een gezamenlijk te benoemen deskundige. Biedt ook dat geen soelaas dan staat het partijen vrij de huurprijs door de rechter te laten vaststellen.
Bij vaststelling van de te herziene huurprijs is de rechter (en dus ook de adviserend deskundige), behoudens bijzondere omstandigheden, gebonden aan de wettelijke systematiek van de referentiehuur van vergelijkbare bedrijfsruimte. De omzet speelt in deze systematiek aldus geen enkele rol, terwijl dit wel het uitgangspunt van partijen is geweest. Veelal realiseren partijen zich deze beperking onvoldoende bij het aangaan van de huurovereenkomst.

Omzethuren verdragen zich dus niet goed met deze wettelijke systematiek, hetgeen vaak tot problemen leidt. In het buitenland is dit wezenlijk anders.
In geval van een (eerste) contractuele verlenging na de eerste vijf jaar pleegt de rechter nog wel rekening te houden met de oorspronkelijk overeengekomen omzet gerelateerde huur, na de eerste verlenging van veelal vijf jaar blijkt het echter lastig de goed scorende franchisenemers van een huurverlaging te weerhouden maar ook niet makkelijk slecht scorende franchisenemers een huurverhoging op te leggen. Dit laatste omdat het huurrecht winkelruimte nu juist beoogd de franchisenemer/huurder bescherming te bieden.

In combinatie met een franchiseovereenkomst ontstaat vervolgens de vraag of met een dergelijke huuraanpassing niet oneigenlijk wordt ingegrepen in de totale rechtsverhouding. Immers, de oorspronkelijke partijbedoeling wordt onderuit gehaald door de wet, terwijl het in franchiseverhoudingen arbitrair kan zijn waar de franchisefee ophoudt en de huurprijs begint.
Partijen kunnen dit risico trachten te voorkomen door vooraf aan de rechter goedkeuring te verzoeken van dit van de wet afwijkend omzet gerelateerde huurprijsbeding. Waarmee niet is gezegd dat goedkeuring in alle gevallen wordt verleend en waarbij tevens de gemengde rechtsverhouding huur/franchise een rol mag spelen. Of toestemming wordt verleend is mede afhankelijk van de vraag of het omzetgerelateerde huurprijs beding niet ten nadele van de franchisenemer/huurder strekt. Dit zal niet snel het geval zijn. Het vragen van deze toestemming is mogelijk sinds de wijziging van het huurrecht in 2003. Van deze mogelijkheid wordt nog (te) weinig gebruik gemaakt. Het is dan aan de rechter om te bepalen of dit niet nadelig is voor de franchisenemer/huurder, in welke situatie de goedkeuring moet worden onthouden. Hiermee wordt in ieder geval voor aanvang van de franchise-huurovereenkomst tenminste zekerheid verkregen aangaande de rechtsgeldigheid van de omzetgerelateerde huurprijs, ook voor de eventuele verlengingsperiode.

Ludwig & Van Dam franchise advocaten, franchise juridisch advies