Hoe komt de (onder)huurovereenkomst tot stand?
Zoals bekend is het huurrecht voor een groot deel onderworpen aan (semi) dwingend recht. Dit betekent dat verhuurder en (onder)huurder gebonden zijn aan het stelsel van de wet waar het betreft tal van rechten en verplichtingen over en weer. Betekent dit echter ook dat er pas een huurovereenkomst tot stand is gekomen wanneer er sprake is van een getekende huurovereenkomst?
Onlangs is deze vraag in rechte aan de orde gekomen. In kwestie was door partijen een intentieverklaring getekend met betrekking tot de relevante ruimte, de toepasselijke huurtermijn, de datum van ingang van de huur en het door de verhuurder aan te bieden opleveringsniveau. Tevens is de intentieverklaring ondertekend als “huurder” en “verhuurder”.
Wanneer partijen langs deze weg overeenstemming hebben bereikt omtrent de huurvoorwaarden betekent dit dat er wel degelijk reeds dan een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Hiervoor is een getekende overeenkomst, bij bijbehorende algemene voorwaarden, dus niet noodzakelijk. Dat bedoelde intentieverklaring “huurverklaring” als kwalificatie kent maakt niet uit voor het aan- of afwezig zijn van een volwaardige huurovereenkomst.
Overigens is het goed te realiseren dat er ook dan sprake is van een “onder”huurovereenkomst wanneer de (onder)huurder feitelijk gebruikt maakt van het gehuurde, zoals ter beschikking gesteld door verhuurder. Het maakt daarbij niet uit of er sprake is van enige vorm van schriftelijke overeenkomst. Reeds door gedragingen van partijen kan een huurovereenkomst tot stand zijn gekomen. Dit komt nogal eens voor bij franchise-overeenkomsten waarbij zonder meer bedrijfsruimte ter beschikking wordt gesteld aan de franchisenemer/onderhuurder. Daarbij is in lang niet alle gevallen sprake van een formele, schriftelijke, (onder)huurovereenkomst. Toch is deze wel degelijk tussen partijen feitelijk bestaand. Hetzelfde kan overigens betoogd worden voor een franchise-overeenkomst. Is deze niet gesloten, maar gedragen partijen zich er wel naar en komen zij alle rechten en verplichtingen, zoals bekend tussen elkaar, gedurig jegens elkaar na, dan is er ook wel degelijk sprake van een volwaardige franchise-overeenkomst.
Het moge duidelijk zijn dat franchisegever en franchisenemer er verstandig aan doen zowel de franchise-overeenkomst als de (onder)huurovereenkomst, met bijbehorende algemene voorwaarden goed vast te leggen alvorens van start te gaan. Dit voorkomt nodeloze interpretaties en mogelijk zelfs problemen gaandeweg de rit of achteraf.
Ludwig & Van Dam franchise advocaten, franchise juridisch advies
Andere berichten
Artikel De Nationale Franchise Gids: “Verplichting tot herinvesteringen voor franchisenemers kent grenzen” – d.d. 13 oktober 2020 – mr. R.C.W.L. Albers
In de praktijk komt het geregeld voor dat franchisegevers ervoor kiezen om hun franchiseformule en de daarbij passende uitstraling te vernieuwen
Rechter anticipeert op Wet franchise: geen verplichte formulewijziging (zonder drempelwaarde)
De rechtbank Amsterdam oordeelt dat een franchisenemer van Blokker niet verplicht is tot vernieuwing van de winkel volgens de nieuwste formule-uitgangspunten, zoals door Blokker opgedragen is.
Interview mr. J. Sterk en mr. C. Rutten in Franchise+: “Oproep aan automotive sector: bereid je goed voor op nieuwe Wet franchise” d.d. 2 oktober 2020
De nieuwe Wet Franchise heeft een brede uitwerking, ook in de automotive sector. Maar of men zich er daar voldoende van bewust is?
Artikel De Nationale Franchise Gids – “Coronakorting van 50% op de huur” – mr. A.W. Dolphijn – d.d. 15 september 2020
Tegenvallende omzetten in verband met de coronacrisis kunnen betekenen dat de huurprijs gehalveerd wordt, ook als er sprake is van een deels omzetgerelateerde huur.
Artikel Franchise+ – “Franchisegever hanteert “afgeleide formule” (zonder dat hij het weet)” – mr. A.W. Dolphijn – d.d. 9 september 2020
Tal van franchisegevers zullen zich niet bewust zijn van het gegeven dat zij een “afgeleide formule” gebruiken zoals bedoeld in de Wet franchise.
Artikel Franchise+ – “Verplichtingen en rechten van de startende franchisenemer” – mr. A.W. Dolphijn – d.d.
Waar dient u als startende franchisenemer op te letten, wat zijn uw verplichtingen en wat zijn uw rechten bij het sluiten van de franchiseovereenkomst?