Hoe komt de (onder)huurovereenkomst tot stand?

Zoals bekend is het huurrecht voor een groot deel onderworpen aan (semi) dwingend recht. Dit betekent dat verhuurder en (onder)huurder gebonden zijn aan het stelsel van de wet waar het betreft tal van rechten en verplichtingen over en weer. Betekent dit echter ook dat er pas een huurovereenkomst tot stand is gekomen wanneer er sprake is van een getekende huurovereenkomst?
Onlangs is deze vraag in rechte aan de orde gekomen. In kwestie was door partijen een intentieverklaring getekend met betrekking tot de relevante ruimte, de toepasselijke huurtermijn, de datum van ingang van de huur en het door de verhuurder aan te bieden opleveringsniveau. Tevens is de intentieverklaring ondertekend als “huurder” en “verhuurder”.
Wanneer partijen langs deze weg overeenstemming hebben bereikt omtrent de huurvoorwaarden betekent dit dat er wel degelijk reeds dan een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Hiervoor is een getekende overeenkomst, bij bijbehorende algemene voorwaarden, dus niet noodzakelijk. Dat bedoelde intentieverklaring “huurverklaring” als kwalificatie kent maakt niet uit voor het aan- of afwezig zijn van een volwaardige huurovereenkomst.

Overigens is het goed te realiseren dat er ook dan sprake is van een “onder”huurovereenkomst wanneer de (onder)huurder feitelijk gebruikt maakt van het gehuurde, zoals ter beschikking gesteld door verhuurder. Het maakt daarbij niet uit of er sprake is van enige vorm van schriftelijke overeenkomst. Reeds door gedragingen van partijen kan een huurovereenkomst tot stand zijn gekomen. Dit komt nogal eens voor bij franchise-overeenkomsten waarbij zonder meer bedrijfsruimte ter beschikking wordt gesteld aan de franchisenemer/onderhuurder. Daarbij is in lang niet alle gevallen sprake van een formele, schriftelijke, (onder)huurovereenkomst. Toch is deze wel degelijk tussen partijen feitelijk bestaand. Hetzelfde kan overigens betoogd worden voor een franchise-overeenkomst. Is deze niet gesloten, maar gedragen partijen zich er wel naar en komen zij alle rechten en verplichtingen, zoals bekend tussen elkaar, gedurig jegens elkaar na, dan is er ook wel degelijk sprake van een volwaardige franchise-overeenkomst.

Het moge duidelijk zijn dat franchisegever en franchisenemer er verstandig aan doen zowel de franchise-overeenkomst als de (onder)huurovereenkomst, met bijbehorende algemene voorwaarden goed vast te leggen alvorens van start te gaan. Dit voorkomt nodeloze interpretaties en mogelijk zelfs problemen gaandeweg de rit of achteraf.

Ludwig & Van Dam franchise advocaten, franchise juridisch advies