Mag de verhuurder nu wel of niet de huurprijs met 14,5% verhogen?

In de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 29 juni 2023, ECLI:NL:RBDHA:2023:10394, ging het om de vraag of de verhuurder de huurprijs met 14,5% mocht verhogen. In een eerder geval waarover de voorzieningenrechter van de rechtbank Den Haag 4 mei 2023, ECLI:NL:RBDHA:2023:8786, oordeelde mocht de huurprijs niet met 14,5% verhogen. In onderhavige geval werd echter anders geoordeeld.

Een franchisenemer van Plus is met Plus Retail B.V. (hierna: Plus Retail) een franchiseovereenkomst aangegaan voor een periode van tien jaar, ingaande op 1 maart 2017.

De franchisenemer heeft met Plus Vastgoed B.V. (hierna: Plus Vastgoed) met ingang van 26 januari 2017 een huurovereenkomst gesloten voor de duur van, in ieder geval, tien jaar voor de exploitatie van een PLUS-supermarkt. Op de huurovereenkomst zijn de ‘algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’ (ROZ-model 2012) (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing verklaard. Hierin is in artikel 18.1 kort gezegd bepaald dat huurprijsverhoging plaatsvindt op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI) reeks alle huishoudens (2006=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).

Op grond van artikel 5.4 van de franchiseovereenkomst maken de bepalingen ter zake de huur van de bedrijfsruimte integraal onderdeel uit van de franchiseovereenkomst en vormen zij één onlosmakelijk geheel.

Het CBS is in 2022 gestart met een onderzoek naar een nieuwe meetmethode die de prijsontwikkeling die huishoudens gemiddeld ervaren beter weergeeft dan de tot op dat moment gehanteerde meetmethode.

Plus Vastgoed voert sinds 26 januari 2018 jaarlijks een huurprijswijziging door. Per 26 januari 2023 heeft Plus Vastgoed aan de hand van de vastgestelde CPI de huurprijs geïndexeerd met 14,5%.

In een andere rechterlijke uitspraak van de voorzieningenrechter van de rechtbank Den Haag (4 mei 2023, ECLI:NL:RBDHA:2023:8786) kwam de rechter toen tot het oordeel dat de huurprijsverhoging van 14,5% onrealistisch hoog was. De rechter overwoog toen dat het CBS medegedeeld had dat zij een nieuwe berekeningsmethode voor de huurprijsindexatie had vastgesteld, waardoor er een lager percentage zou gelden met ingang van juni 2023. Op grond daarvan oordeelde de rechter dat een huurprijsverhoging vanaf 1 januari 2023 op grond van de dan geldende CPI van het CBS niet realistisch was. Volgens de rechter was namelijk op voorhand voldoende aannemelijk dat de toepassing van de oude berekeningsmethode per 1 januari 2023 tot een te hoog, niet reëel prijsindexcijfer heeft geleid.

In onderhavige kwestie is de franchisenemer het ook niet eens met de huurverhoging en stapt ook naar de rechter.

De rechter overweegt dat de energieprijzen, als gevolg van de oorlog in Oekraïne, zeer fors zijn gestegen, ook als partijen daarmee tijdens het sluiten van de huurovereenkomst geen rekening hebben gehouden, geen onvoorziene omstandigheid is die moet leiden tot wijziging van de indexeringsbepaling. Partijen hebben namelijk door het opnemen van de indexeringsbepaling juist met deze omstandigheid rekening hebben gehouden. Zij zijn in artikel 18.1 van de algemene bepalingen expliciet overeengekomen op welke wijze de huurprijswijziging wordt berekend. Dat geldt in het geval de CPI vele jaren relatief laag is geweest, maar ook als deze omhoog schiet, zoals dat in het afgelopen jaar het geval was. Partijen hebben met hetgeen zij zijn overeengekomen deze mogelijkheid verdisconteerd in de huurovereenkomst. Er is dan ook geen sprake van een omstandigheid van dien aard dat Plus Vastgoed een ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten.

Verder oordeelt de rechter dat het een feit van algemene bekendheid is dat supermarkten de bij hun neergelegde kostenstijgingen voor een deel doorberekenen aan de consument. Dat de franchisenemer, gelet op de met Plus Retail gemaakte afspraken, wellicht niet alle prijsstijgingen aan de consument kan doorberekenen maakt niet dat het beroep door Plus Vastgoed op de indexeringsbepaling naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

De rechter is ook van oordeel dat uit de enkele omstandigheid dat het CBS een nieuwe meetmethode heeft geïntroduceerd voor de berekening van de CPI niet de conclusie kan worden getrokken dat het beroep van Plus Vastgoed op de indexeringsbepaling naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De omstandigheid dat er sprake is van een (indirecte) invloed van de franchiserelatie op de huurovereenkomst, zoals door de franchisenemer aangevoerd, brengt ook niet met zich dat van de tussen de franchisenemer en Plus Vastgoed in de huurovereenkomst gemaakte afspraken zou moeten worden afgeweken.

Het blijft sterk afhankelijk van de specifieke omstandigheden hoe er geoordeeld wordt over abnormale huurprijsverhogingen.