Opzegging huurovereenkomst na aankoop winkelruimte
Hoge Raad
Eind 2010 heeft de Hoge Raad zich uitgelaten over de wachttijd die geldt bij opzegging wegens dringend eigen gebruik. Wettelijk bezien dient te koper van winkelruimte na verkrijging daarvan en mededeling van die verkrijging aan de huurder, drie jaar wachttijd in acht te nemen alvorens te worden opgezegd wegens dringend eigen gebruik, bijvoorbeeld wegens renovatie.
Eind vorig jaar heeft de Hoge Raad echter bepaald dat die wachttijd alleen geldt na huuropzegging wegens dringend eigen gebruik tegen het einde van de eerste huurtermijn, dat wil zeggen de eerste vijf jaar. Dit betekent met name voor schaarse winkelruimten dat het gemakkelijker wordt voor kopers van dergelijk onroerend goed, veelal schaarse supermarktlocaties, om op die wijze de concurrentiestrijd aan te binden, omdat men, in die gevallen waarin de huurovereenkomst langer duurt dan de eerste termijn, die huurovereenkomst na aankoop kan opzeggen, wegens een afweging van belangen en/of dringend eigen gebruik. Men is in beginsel alsdan alleen een tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten verschuldigd aan de huurder. Daarenboven kan men in voorkomende gevallen worden gehouden het voordeel dat men geniet van het na ontruiming uitoefenen van een gelijksoortige activiteit te vergoeden. Dit zou voor (aspirant) huurders aldus aanleiding kunnen zijn te overwegen die huurovereenkomst voor een langere periode, dan in de regel vijf jaar, aan te gaan. Uiteraard dient het aangaan van de duur van een huurovereenkomst altijd tevens te worden afgewogen tegen andere risico’s. Voorts blijft het de vraag of de thans ingezette lijn van de Hoge Raad stand zal houden in andere en volgende zaken.
In het geval van gemengde huur-/franchise overeenkomsten, betekent dit onder andere dat de onderhuurder/franchisenemer een groter risico loopt op (voortijdige) beëindiging van de (onder)huurovereenkomst en daarmee voor partijen een groter belang kan ontstaan de duur van beide overeenkomsten goed en met voorgaande toestemming van de kantonrechter, aan elkaar te koppelen.
Mr J. Sterk – Franchiseadvocaat
Ludwig & Van Dam Franchise advocaten, franchise juridisch advies Wilt u reageren? Mail naar info@ludwigvandam.nl
Andere berichten
Goodwill bij einde franchiseovereenkomst
In een kwestie bij het gerechtshof Amsterdam 26 september 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:3900 (Seal & Go) vorderde een franchisenemer een vergoeding van goodwill (ex artikel 7:308 BW) nadat de
Artikel in Entree: “Ontslag”
Een werknemer ontslaan die niet goed functioneert? De kantonrechter is streng. Als u als werkgever niet kunt aantonen dat u zelf alles heeft gedaan om de persoon beter te laten functioneren, wordt het
Doorbelasting te hoge kostprijs als verborgen franchise fee
Uit een tussenvonnis van de rechtbank Den Haag van 30 augustus 2017, ECLI:NL:RBDHA:2017:10597 (Happy Nurse) blijkt dat de rechtbank zich gebogen heeft over de vraag of de door de franchisegever aan de
Supermarktbrief – 19
Coop schadeplichting wegens wanprestatie jegens franchisenemer
Schadebegroting na onterechte beëindigen franchiseovereenkomst door franchisegever
In een arrest van de Hoge Raad van 15 september 2017, ECLI:NL:HR:2017:2372 (Franchisenemer/Coop) was aan de orde dat supermarktorganisatie Coop afspraken niet nagekomen was, waardoor de franchisenemer
Franchisegever verplicht tot verlenging franchiseovereenkomst
De rechtbank Rotterdam heeft op 6 september 2017, ECLI:NL:RBROT:2017:6975 (Misty /Bram Ladage) geoordeeld dat de weigering tot verlenging van een franchiseovereenkomst door een franchisegever