Franchising als dringend eigen gebruik

In een arrest van 18 november 2014, heeft het gerechtshof te Den Bosch (ECLI:NL:GHSHE:2014:4741) zich onder meer gebogen over de vraag of een verhuurder de huur van een bedrijfsruimte mag opzeggen wegens dringen eigen gebruik, omdat haar dochtermaatschappij een overeenkomst gesloten heeft met een franchiseorganisatie ter exploitatie van de bedrijfsruimte onder de franchiseformule van deze franchiseorganisatie.

Het betrof een horecaruimte op een treinstation van de NS. De NS verhuurt via (via Retailbedrijf, het vroegere Servex) op diverse treinstations horecaruimten en heeft kennelijk met Starbucks een overeenkomst gesloten op basis waarvan Starbucks haar franchisenemers de horecaruimten kan doen laten exploiteren.

Het hof overweegt dat de verhuurder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij bij de exploitatie van winkels en horeca op het treinstation er groot belang bij heeft om door middel van onder meer franchiseformules de exploitatie van de winkels en horecavoorzieningen op de stations, waaronder de verhuurde bedrijfsruimte in kwestie, in eigen hand te nemen. Het hof overweegt in dit verband nog expliciet dat ook gebruik van het gehuurde door een aan verhuurder gelieerde franchisenemer onder eigen gebruik kan worden begrepen.

De verhuurder heeft ook aannemelijk gemaakt dat er sprake is van persoonlijk eigen gebruik. Het begrip ‘eigen gebruik’ omvat ook het in gebruik geven aan een ander, bijvoorbeeld aan een vennootschap waarbij de verhuurder is betrokken, wanneer daardoor het eigen belang wordt gediend. Naar het oordeel van het hof doet zich hier een dergelijke situatie voor. De verhuurder heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij door het in huur geven van het gehuurde aan Retailbedrijf haar eigen belang dient, zowel wat betreft haar zeggenschap (via Retailbedrijf) als wat betreft het financiële rendement, dat zal bestaan uit door Retailbedrijf aan  de verhuurder te betalen huur en uit de exploitatieopbrengst, die indirect zullen bijdragen aan de winst van de verhuurder.

Het in handen krijgen van de volledige regie, ziet het hof als één van de gegronde redenen voor de opzegging. Daarbij geldt dat het aan de verhuurder is hoe zij haar bedrijf wil voeren. Dat zij alleen met haar dochtervennootschap Retailbedrijf huurovereenkomsten wenst te sluiten, die op haar beurt voor diverse locaties franchiseovereenkomsten sluit, behoort in dat verband tot de keuzes die de verhuurder als ondernemer mag maken. De verhuurder heeft ook voldoende aannemelijk gemaakt dat er een franchiseovereenkomst met Starbucks is gesloten. Niet gebleken is dat sprake is van willekeur zoals de huurder stelt.

Uit deze uitspraak kan opgemaakt worden dat de wens om een bedrijfsruimte (via een dochtervennootschap) in gebruik te geven aan een franchiseorganisatie, ter exploitatie van de bedrijfsruimte door een franchisenemer, een reden kan zijn om aan te nemen dat er een grondslag is voor de opzegging wegens dringend eigen gebruik. Al eerder, in een geheel andere zaak, oordeelde de kantonrechter te Enschede op 21 februari 2012, ECLI:NL:RBALM:2012:BV6776 dat gebruik door een ander dan de verhurende partij, zoals in dat geval een franchisenemer, ook als eigen gebruik kan gelden (als bedoeld in artikel 7: 296 lid 1 sub b BW), indien het belang van verhuurder is gediend door het gehuurde aan een ander in gebruik te geven.

Het voorgaande zal zeker niet in alle gevallen opgaan. De uitkomst kan bijvoorbeeld mogelijk anders zijn, als de huurder met de verhuurder bijvoorbeeld overeengekomen is dat het gehuurde zal worden uitgebreid en de verhuurder op die grond verplicht is de huurder toe te laten tot de nieuwbouw. Ook investeringen door de huurder in opdracht of op aandringen van de verhuurder kunnen in de weg staan aan de opzegging wegens dringende reden. Kortom, het blijft uitermate casuïstisch. Voor huurders is het van groot belang de risico’s van het opzeggen wegens dringen eigen gebruik in kaart te blijven houden.

Mr A.W. Dolphijn  – Franchiseadvocaat

Ludwig & Van Dam Franchise advocaten, franchise juridisch advies. Wilt u reageren? Mail naar dolphijn@ludwigvandam.nl