Geldt een overeengekomen huurprijsindexering altijd?
Veel ondernemers zijn begin dit jaar geconfronteerd met een aanzienlijke huurprijsverhoging. Dit kwam omdat in veel huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte de jaarlijkse huurverhoging gekoppeld is aan het inflatiecijfer. Een huurverhoging van tussen de 10 en 14 procent was dan ook niet ongebruikelijk. Dit leidde en leidt nog steeds tot veel discussie tussen huurders en verhuurders. In een recent aan de voorzieningenrechter van de rechtbank Den Haag (4 mei 2023, ECLI:NL:RBDHA:2023:8786) voorgelegde kwestie kwam de rechter tot het oordeel dat de huurprijsverhoging van 14,5% onrealistisch hoog was.
De rechter komt mede tot dit oordeel gelet op het feit dat het CBS vanaf juni 2023 een nieuwe methode toepast om energieprijzen voor consumenten te meten. Als gevolg hiervan vindt een aanzienlijke aanpassing plaats van de CPI van het CBS. Het CBS geeft aan dat de tot juni 2023 gepubliceerde uitkomsten van de CPI en de inflatie niet worden herzien. Dat het CBS de nieuwe methode pas met ingang van juni 2023 zou gaan toepassen, wil volgens de rechter niet zeggen dat nog altijd de oude methode moet worden gehanteerd voor de periode daaraan voorafgaand.
De rechter oordeelde dat een huurprijsindexering op basis van de wijziging van de CPI van het CBS niet verhoogd kon worden. De huurprijsverhoging was onrealistisch hoog.
In de huurovereenkomst was opgenomen dat de huurprijs jaarlijks werd geïndexeerd conform de veelgebruikte indexeringsclausule. De indexatie vond plaats op basis van de wijziging van de CPI van het CBS. Op basis daarvan zou de huurprijs verhoogd worden met 14,5% met ingang van 1 januari 2023. Huurder weigerde echter deze verhoging te betalen. Verhuurder heeft huurder daarom gedagvaard.
Het CBS had inmiddels medegedeeld dat zij een nieuwe berekeningsmethode voor de huurprijsindexatie had vastgesteld, waardoor er een lager percentage zou gelden met ingang van juni 2023. Op grond daarvan oordeel de rechter dat een huurprijsverhoging vanaf 1 januari 2023 op grond van de dan geldende CPI van het CBS niet realistisch is. Volgens de rechter is namelijk op voorhand voldoende aannemelijk dat de toepassing van de oude berekeningsmethode per 1 januari 2023 tot een te hoog, niet reëel prijsindexcijfer heeft geleid.
De vordering van de verhuurder tot verhoging van de huurprijs aan de hand van de indexering op basis van de wijziging van de CPI van het CBS werd door de rechter afgewezen.
Uit deze uitspraak volgt dat een overeengekomen huurprijsindexering niet onaantastbaar is, ondanks dat het zwart op wit afgesproken is. Deze uitspraak biedt daarom mogelijkheden om (opnieuw of alsnog) in gesprek te gaan met uw verhuurder om tot een redelijke huurverhoging te komen. Uiteraard zijn wij graag bereid u daarin bij te staan.
Mr. M. (Maaike) Munnik – franchiseadvocaat
Ludwig & Van Dam Franchise advocaten, franchise juridisch advies. Wilt u reageren?
Ga naar munnik@ludwigvandam.nl
Ludwig & Van Dam advocaten, franchise juridisch advies.
Wilt u reageren? Mail dan naar munnik@ludwigvandam.nl
Andere berichten
Franchisegevers mogen geen wijziging van winkeltijden meer opleggen – 12 februari 2019 – mr. A.W. Dolphijn
Eind 2018 is een concept van de “Wet keuzevrijheid openingstijden winkeliers” gepresenteerd.
Wanneer gaat een franchisegever te ver bij de werving van franchisenemers?
In het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 5 februari 2019 was aan de orde of de franchisegever bij de werving van de franchisenemers ontoelaatbaar gehandeld had.
Adviescollege Toetsing Regeldruk (ATR) adviseert staatssecretaris Keijzer over Wet Franchise
Kort samengevat wordt allereerst geadviseerd franchisegevers en franchisenemers actief te informeren over deze wetswijziging.
Post non-concurrentieverbod bij diensten- en verkoopfranchise
Als een franchiseovereenkomst eindigt, dan stuiten veel franchisenemers op een verbod in de franchiseovereenkomst om gedurende een bepaalde tijd daarna vergelijkbare werkzaamheden te verrichten
Het concept van de Wet Franchise: impact voor franchisegevers en franchisenemers – d.d. 5 februari 2019 – mr. A.W. Dolphijn
Ludwig & Van Dam advocaten denkt dat als het ontwerp van de Wet Franchise daadwerkelijk wet zal worden, er heel wat zal veranderen voor franchisegevers en franchisenemers.
Koop franchiseonderneming en de ontslagen zieke werknemer van 7 jaar geleden
De vraag is of een franchisenemer van Bruna, bij de verkoop van de franchiseonderneming aan Bruna, had moeten mededelen dat zeven jaar geleden een werknemer ziek uit dienst was getreden.