Geldt een overeengekomen huurprijsindexering altijd?
Veel ondernemers zijn begin dit jaar geconfronteerd met een aanzienlijke huurprijsverhoging. Dit kwam omdat in veel huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte de jaarlijkse huurverhoging gekoppeld is aan het inflatiecijfer. Een huurverhoging van tussen de 10 en 14 procent was dan ook niet ongebruikelijk. Dit leidde en leidt nog steeds tot veel discussie tussen huurders en verhuurders. In een recent aan de voorzieningenrechter van de rechtbank Den Haag (4 mei 2023, ECLI:NL:RBDHA:2023:8786) voorgelegde kwestie kwam de rechter tot het oordeel dat de huurprijsverhoging van 14,5% onrealistisch hoog was.
De rechter komt mede tot dit oordeel gelet op het feit dat het CBS vanaf juni 2023 een nieuwe methode toepast om energieprijzen voor consumenten te meten. Als gevolg hiervan vindt een aanzienlijke aanpassing plaats van de CPI van het CBS. Het CBS geeft aan dat de tot juni 2023 gepubliceerde uitkomsten van de CPI en de inflatie niet worden herzien. Dat het CBS de nieuwe methode pas met ingang van juni 2023 zou gaan toepassen, wil volgens de rechter niet zeggen dat nog altijd de oude methode moet worden gehanteerd voor de periode daaraan voorafgaand.
De rechter oordeelde dat een huurprijsindexering op basis van de wijziging van de CPI van het CBS niet verhoogd kon worden. De huurprijsverhoging was onrealistisch hoog.
In de huurovereenkomst was opgenomen dat de huurprijs jaarlijks werd geïndexeerd conform de veelgebruikte indexeringsclausule. De indexatie vond plaats op basis van de wijziging van de CPI van het CBS. Op basis daarvan zou de huurprijs verhoogd worden met 14,5% met ingang van 1 januari 2023. Huurder weigerde echter deze verhoging te betalen. Verhuurder heeft huurder daarom gedagvaard.
Het CBS had inmiddels medegedeeld dat zij een nieuwe berekeningsmethode voor de huurprijsindexatie had vastgesteld, waardoor er een lager percentage zou gelden met ingang van juni 2023. Op grond daarvan oordeel de rechter dat een huurprijsverhoging vanaf 1 januari 2023 op grond van de dan geldende CPI van het CBS niet realistisch is. Volgens de rechter is namelijk op voorhand voldoende aannemelijk dat de toepassing van de oude berekeningsmethode per 1 januari 2023 tot een te hoog, niet reëel prijsindexcijfer heeft geleid.
De vordering van de verhuurder tot verhoging van de huurprijs aan de hand van de indexering op basis van de wijziging van de CPI van het CBS werd door de rechter afgewezen.
Uit deze uitspraak volgt dat een overeengekomen huurprijsindexering niet onaantastbaar is, ondanks dat het zwart op wit afgesproken is. Deze uitspraak biedt daarom mogelijkheden om (opnieuw of alsnog) in gesprek te gaan met uw verhuurder om tot een redelijke huurverhoging te komen. Uiteraard zijn wij graag bereid u daarin bij te staan.
Mr. M. (Maaike) Munnik – franchiseadvocaat
Ludwig & Van Dam Franchise advocaten, franchise juridisch advies. Wilt u reageren?
Ga naar munnik@ludwigvandam.nl
Ludwig & Van Dam advocaten, franchise juridisch advies.
Wilt u reageren? Mail dan naar munnik@ludwigvandam.nl
Andere berichten
Franchise & Recht nr. 5 – Wet Acquisitiefraude en franchising
Per 1 juli 2016 is de Wet Acquisitiefraude ingevoerd. Hiermee zijn onder meer wijzigingen aangebracht in artikel 6:194 BW.
Moet een franchisenemer een nieuw model-franchiseovereenkomst accepteren?
De rechtbank Rotterdam heeft op 31 maart 2017, ECLI:NL:RBROT:2017:2457 in kort geding geoordeeld over de vraag of franchisegever Bram Ladage de franchiseovereenkomst met haar franchisenemer had
Verplichte (marktconforme) inkoopprijzen voor franchisenemers
In hoeverre kan een franchisegever afspraken wijzigen over de (marktconforme) inkoopprijzen van de goederen die de franchisenemers verplicht zijn in te kopen?
Bestuurdersaansprakelijkheid van een franchisenemer na falend beroep op ondeugdelijke prognose.
Het gerechtshof 's-Hertogenbosch heeft op 11 juli 2017 een beslissing genomen over de vraag of de franchisegever met succes de bestuurder van een b.v. kon aanspreken voor het niet-nakomen van de
Aansprakelijkheid accountant voor opgestelde prognose?
In een arrest van het gerechtshof 's-Hertogenbosch van 11 juli 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:3153, was aan de orde dat franchisenemers de accountant van de franchisegever verweten aansprakelijk te zijn
Hoe ver strekt de zorgplicht van de bank?
In de rechtspraak is enige tijd geleden de vraag aan de orde geweest wat de positie van de bank is in de driehoeksverhouding franchisegever – bank – franchisenemer.