Wat te doen bij concurrentie uit de buurt

Natuurlijke is het voor de uitbater van bijvoorbeeld een snackbar altijd vervelend als er een concurrent bijkomt. Soms is het echter ook onrechtmatig. Als de komst van een concurrent onrechtmatig is, kan dit zeer wel tegengehouden worden.

De overeenkomst die concurrentie beperkt

Indien de uitbater van een franchiseonderneming een winkelruimte huurt van een verhuurder, welke verhuurder nog meer naastgelegen winkelruimten verhuurt, dan kan het zo zijn dat afgesproken wordt dat de betreffende huurder de enige in de omgeving is die een vergelijkbare soort onderneming mag uitbaten in een winkelruimte van de verhuurder.

Naarmate de afstand tot de concurrent groter is, zal de impact van de concurrentie afnemen. Waar precies de grens ligt, is vaak niet met zekerheid vast te leggen. Het kan daarom goed zijn om vooraf aan de kant van bijvoorbeeld een plattegrond af te spreken tot welke grens de uitbater van de snackbar geen concurrentie van de verhuurder hoeft te verwachten. Een goed opgesteld beding waarmee een exclusief marktgebied toebedeeld wordt, kan onder de uitzonderingen vallen die het mededingingsrecht biedt. 

Wij zien vergelijkbare afspraken wel bij verhuurders van winkelruimten in winkelcentra. Er geldt dan bijvoorbeeld een branchebeschermingsafspraak met de verhuurder waarin geregeld is van welke soort winkels er bijvoorbeeld een aantal vierkante meters verkoopvloer mag zijn.

Het doel hiervan is het winkelcentrum een keur aan verschillende winkels te bieden, zodat het een zo aantrekkelijk mogelijk winkelgebied wordt. Op zich is het niet verwonderlijk dat de gemaakte branchebeschermingsafspraak door de verhuurder nagekomen moet worden. Op grond van het mededingingsrecht is een branchebeschermingsafspraak echter mogelijk verboden, omdat het de concurrentie beperkt. Het mededingingsrecht maakt wel een uitzondering op dit verbod voor een periode van 6 jaar na de datum waarop de huurovereenkomst van de eerste winkelier in het winkelcentrum een aanvang heeft genomen.

Als de verhuurder aan “klantje pik” doet

Een andere situatie is het geval waarin met de verhuurder juist geen afspraak gemaakt is over concurrerende winkels in naastgelegen bedrijfsruimten van de verhuurder. Dat zal overigens  in veruit de meeste situaties het geval zijn.

Toch kan er ook in die gevallen sprake zijn van onrechtmatige concurrentie. Het gaat er dan met name om dat de verhuurder zelf in een nabije winkelruimte, bevooroordeeld een concurrerende snackbar gaat exploiteren, waar de bestaande huurder niet op bedacht had hoeven zijn bij het aangaan van de huurovereenkomst. De verhuurder dient immers volgens de wet aan de huurder het ongestoorde huurgenot te verschaffen. Hierin slaagt de verhuurder niet, als de verhuurder zelf doet aan “klantje pik” bij de huurder.

Het hiervoor beschreven onrechtmatige “klantje pik” door de verhuurder, geldt nog sterker als er een verplichting in de huurovereenkomst is opgenomen tot het gebruik van het gehuurde als snackbar. Hiervan zal doorgaans sprake zijn als er bijvoorbeeld een franchiseovereenkomst gesloten is met (de organisatie van) de verhuurder. Als in de huurovereenkomst met de verhuurder/franchisegever opgenomen is dat de huurder/franchisenemer in het gehuurde verplicht is een snackbar te exploiteren volgens een bepaalde franchiseformule, dan geldt temeer dat de franchisegever niet pal daarnaast zelf een concurrerende onderneming mag vestigen volgens diezelfde formule. Ook niet als de verhuurder/franchisegever de exploitatie overlaat aan een (andere) franchisenemer.

Conclusie

Goede en heldere afspraken tussen verhuurders en huurders over de komst van concurrenten in de buurt waar de verhuurder invloed op heeft, bevorderen de zekerheid en continuïteit van een succesvolle samenwerking. Het is daarbij noodzakelijk om de afspraken nauwgezet te toetsen aan de geoorloofdheid, bijvoorbeeld aan de hand van de regels van het mededingingsrecht.

Ludwig & Van Dam franchise advocaten, franchise juridisch advies