Huurperikelen: een vervolg

Reeds eerder in deze rubriek is aandacht besteed aan de mogelijkheid voor huurders van met name detailhandelsruimte onder omstandigheden de verhuurder aansprakelijk te stellen voor het geval, kort gezegd, de gehuurde locatie niet datgene brengt wat daarvan redelijkerwijs kon en mocht worden verwacht. In de praktijk komt deze problematiek nogal eens voor bij nieuwe of verbouwde winkelcentra. De huurprijs van de units in die winkelcentra is veelal afgestemd op een bepaalde bezoekersstroom met een dienovereenkomstige te verwachten omzet. Blijft die omzet achter bij de verwachtingen, dan kan dat onder omstandigheden aanspraken op de verhuurder creëren. Een gelopen koers is dit echter niet. De praktijk heeft dat zeer onlangs weer eens laten zien in een aantal gerechtelijke uitspraken.

Kort gezegd kan uit die uitspraken worden afgeleid dat, zoals zo vaak in het recht, de einduitkomst van een conflict als bovenomschreven in de eerste plaats afhankelijk is van de omstandigheden van het geval. Met name wordt daarbij gedoeld op de vraag of en in hoeverre door de verhuurder daadwerkelijk verwachtingen jegens de huurder(s) zijn gewekt ten aanzien van de te verwachten bezoekersstromen en daarmee gepaard gaande omzet. Wil een verhuurder met succes worden aangesproken, dan zal dus buiten twijfel moeten kunnen worden aangetoond dat de betrokken verhuurder daadwerkelijk dergelijke verwachtingen, liefst aan de hand van rapportages en cijfers, heeft voorgehouden aan de huurder(s) en dat die verwachtingen daadwerkelijk niet zijn waargemaakt. Voorts dient buiten kijf te staan dat de betrokken huurder daaraan niet debet is. Kortom: de voorgeschiedenis die tot het sluiten van de huurovereenkomst heeft geleid is van eminent belang. De rechter maakt te dier zake een genuanceerde afweging.

Hierbij is tevens van groot belang, naar onlangs weer eens is gebleken, de vraag of de huurder als professioneel huurder kan worden aangemerkt. Zo kan het zijn dat een individuele ondernemer die met deze problematiek wordt geconfronteerd een voor hem gunstiger beoordeling ten deel kan vallen dan bijvoorbeeld een franchisegever die de ruimte van de verhuurder huurt en al dan niet onderverhuurt, omdat die laatste als professioneel huurder dient te worden aangemerkt en, in de redenering van de rechter, derhalve beter had moeten weten. Een parallel met de in deze rubriek tevens reeds enige malen aan de orde geweest zijnde prognosesproblematiek in franchiserelatie dringt zich op. Conclusie daarvan is dat verhuurders er vanzelfsprekend goed aan doen zich tevoren er degelijk van te vergewissen of een te verhuren locatie daadwerkelijk dat voor de huurders oplevert wat er in relatie tot het huurprijsniveau van verwacht mag worden. Potentiële huurders, zeker wanneer dit professionele partijen zijn, doen er goed aan zich zelfstandig van diezelfde grootheden te vergewissen en bij twijfel daaraan hetzij een lagere huurprijs te bedingen, hetzij een andere locatie te zoeken. Klagen achteraf leidt bepaald niet in alle gevallen tot succes.

Ludwig & Van Dam franchise advocaten, franchise juridisch advies